Dommages-ouvrage et garantie décennale : comment ça marche

L'assurance dommages-ouvrage rembourse les réparations d'un désordre grave de votre maison neuve sans attendre qu'on ait trouvé le responsable ; la garantie décennale, elle, oblige les constructeurs à réparer ce désordre pendant dix ans. Les deux partent de la même date : la réception des travaux. Avant de signer avec un constructeur ou un architecte sur l'un des huit terrains libres de constructeur du Clos des Cyprès, à Biver (Gardanne), voici ce que prévoient les textes. Le plan, la disponibilité et le prix des lots vous sont communiqués lors de notre échange avec l'aménageur PONTHIEU DH.

Règles en vigueur au 29/10/2026. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ni un conseil en assurance : votre courtier, votre assureur et votre notaire restent vos interlocuteurs.

Garantie décennale, biennale, parfait achèvement : quelles différences ?

Après la réception des travaux, trois garanties légales se succèdent ou se superposent (Service-Public, page vérifiée le 25/09/2026).

Service-Public précise que les ouvrages concernés par la décennale comprennent les fondations et l'ossature, les ouvrages de viabilité et de voirie, les ouvrages avec fondations comme une piscine enterrée ou une véranda, et les éléments d'équipement indissociables : canalisations, chauffage central, installation électrique encastrée. Les sous-traitants ne relèvent pas de cette garantie.

Un désordre non signalé lors de la réception est réputé accepté. D'où l'importance du procès-verbal : voir la section sur la réception ci-dessous.

Assurance décennale : qui doit s'assurer et comment le vérifier ?

Les professionnels de la construction doivent souscrire une assurance décennale avant l'ouverture du chantier (Service-Public, page vérifiée le 10/04/2026). Le constructeur doit vous remettre son attestation d'assurance avant le début du chantier ; elle doit aussi être jointe à ses devis et à ses factures. Un professionnel non assuré s'expose à six mois de prison et 75 000 € d'amende (code des assurances, art. L. 243-3).

En pratique, avant de signer un devis ou un contrat :

1. Demandez l'attestation d'assurance décennale en cours de validité.
2. Vérifiez que l'activité assurée correspond à vos travaux : une attestation peut couvrir la maçonnerie sans couvrir la charpente.
3. Contrôlez que la période de validité couvre la date d'ouverture du chantier.
4. Conservez l'attestation avec le contrat : en cas de faillite du constructeur, la garantie reste invocable auprès de l'assureur indiqué ou du liquidateur (Service-Public).

L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour un particulier ?

Service-Public écrit : « Vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO) avant l'ouverture d'un chantier » (page vérifiée le 17/09/2026). Elle est souscrite par le maître d'ouvrage, c'est-à-dire vous, ou par son mandataire. Pour un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur doit indiquer la référence de cette assurance dans le contrat (voir les garanties du CCMI).

Les sanctions. Ne pas souscrire une dommages-ouvrage est une infraction punie de six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende, mais Service-Public indique des exceptions : elles visent notamment les particuliers qui font construire un logement pour leur propre occupation ou celle d'un proche. Cette exception pénale ne supprime pas l'intérêt de l'assurance : sans elle, vous devez, en cas de désordre, rechercher puis poursuivre les responsables avant d'être remboursé, ce qui peut durer.

Si aucun assureur n'accepte le projet, le maître d'ouvrage peut saisir le Bureau central de tarification (BCT), qui fixe la prime.

Que couvre l'assurance dommages-ouvrage, et pour combien de temps ?

Elle couvre le coût des réparations des dommages relevant de la garantie décennale, c'est-à-dire ceux qui menacent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination. Elle les paie sans rechercher qui est responsable : c'est l'assureur qui se retourne ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs.

• Durée. Les dommages sont couverts pendant dix ans après la réception. La garantie s'applique à compter de la fin de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception. Avant, un paiement est possible si l'entrepreneur n'a pas réparé après une mise en demeure.
• Exclusions. Dommages intentionnels, usure normale, défaut d'entretien, usage anormal, force majeure, faute d'un tiers ou du maître d'ouvrage.

Une dommages-ouvrage n'est donc pas une assurance habitation : elle ne remplace ni votre assurance multirisque, ni la responsabilité des constructeurs.

Comment déclarer un sinistre et quels délais pour l'assureur ?

Voici la procédure décrite par Service-Public pour la dommages-ouvrage (page vérifiée le 17/09/2026).

1. Déclarez le sinistre à l'assureur par lettre recommandée (papier ou électronique) ou contre récépissé. Le contrat fixe un délai de déclaration, qui ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés. Dans tous les cas, la demande doit être faite dans les deux ans après l'apparition ou la découverte du dommage.
2. L'assureur répond ensuite dans des délais fixés par la loi, en jours calendaires.
3. Si les délais sont dépassés, vous pouvez commencer les réparations après avoir prévenu l'assureur par lettre recommandée ; il ne peut alors plus contester le dommage et doit payer, avec des intérêts au double du taux légal.

Si l'offre est trop basse, vous pouvez demander une avance d'au moins trois quarts du montant proposé, payée sous 15 jours. L'assureur peut proposer une prolongation unique, jusqu'à 135 jours, en cas de difficultés exceptionnelles (Service-Public).

Réception des travaux : le point de départ de toutes les garanties

La réception est l'acte par lequel vous acceptez la maison, avec ou sans réserve, et il fait courir les délais de la garantie décennale, de la biennale et du parfait achèvement. Le procès-verbal de réception doit lister précisément les défauts visibles. Pour une garantie de parfait achèvement, vous notifiez le désordre au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception, en lui fixant un délai pour réparer ; sans réparation, une médiation puis le tribunal judiciaire sont possibles pendant l'année de garantie (Service-Public).

Les étapes de la réception, de la levée des réserves et de la déclaration d'achèvement sont décrites dans construire sa maison, du terrain aux clés.

CCMI ou entreprises séparées : quelles garanties selon le contrat ?

Avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la loi impose en plus une garantie de livraison souscrite par le constructeur : une caution qui protège le maître d'ouvrage si les travaux ne sont pas faits au prix et dans les délais prévus (Service-Public, page vérifiée le 12/12/2025). L'attestation est annexée au contrat. La garantie prend fin à la réception, ou à la levée des réserves s'il y en a. Le CCMI exige aussi la dommages-ouvrage et l'assurance décennale du constructeur (Service-Public, CCMI, page vérifiée le 10/07/2026).

Avec un architecte ou un maître d'œuvre qui coordonne des entreprises, il n'y a pas de garantie de livraison légale équivalente : chaque entreprise doit son assurance décennale, et c'est à vous de souscrire la dommages-ouvrage. Pour une comparaison, voir le budget pour construire une maison près d'Aix-en-Provence et la définition d'un terrain libre de constructeur, qui vous laisse choisir le mode de construction.

Revente : que deviennent les garanties pendant dix ans ?

Si vous vendez la maison dans les dix ans de la construction, les garanties vous suivent. L'assurance dommages-ouvrage se transmet à l'acquéreur pendant cette période, l'acte de vente doit la mentionner et l'attestation d'assurance doit lui être annexée (Service-Public). Pour la décennale, le contrat de vente doit préciser si l'assurance obligatoire existe. Conservez donc le procès-verbal de réception, les attestations d'assurance et les factures : ils seront demandés par votre notaire et par l'acheteur.

Questions fréquentes