Construire sa maison : les étapes, du terrain aux clés

Pour construire sa maison, comptez neuf étapes : projet et budget, terrain, faisabilité, choix de qui construit, financement, permis de construire, chantier, réception, puis déclaration d'achèvement. Chacune a ses interlocuteurs, ses documents et ses délais, détaillés ici avec les textes officiels. Si vous cherchez un terrain à bâtir à Gardanne, le Clos des Cyprès propose huit terrains libres de constructeur à Biver.

Règles en vigueur au 09/10/2026. Information générale : elle ne remplace pas l'avis de votre notaire, de votre architecte ou de votre constructeur.

Construire sa maison : quelles sont les neuf étapes ?

Les durées indiquées sont celles que fixent les textes ; les autres sont à confirmer auprès de votre notaire, de votre banque ou de votre constructeur.

Terrain + maison : que régler avant le permis ?

Projet et budget (étape 1). Fixez la surface, le nombre de pièces et une enveloppe globale, qui couvre aussi les frais, les raccordements, les taxes et les extérieurs. Les postes sont détaillés dans le budget pour construire une maison près d'Aix-en-Provence.

Terrain (étape 2). Un terrain « libre de constructeur » vous laisse choisir qui construit (avantages et limites). Les étapes d'achat en lotissement sont dans acheter un terrain en lotissement à Gardanne, les frais de l'acte dans frais de notaire d'un terrain à bâtir.

Faisabilité (étape 3). Le certificat d'urbanisme opérationnel dit si votre projet est réalisable. La demande est gratuite, le délai est de deux mois, la validité de 18 mois ; ce n'est pas une autorisation d'urbanisme (Service-Public). Le contrat de construction décrit aussi les travaux d'adaptation au sol, avec une étude géotechnique « si nécessaire » : étude de sol, G1, G2, obligation. Si le terrain est en pente, lisez construire sur un terrain en pente en Provence.

Terrain et maison : un contrat ou deux ?

Avec un CCMI, vous êtes propriétaire du terrain, ou titulaire d'une promesse de vente avec une condition suspensive d'acquisition : l'achat du terrain et le contrat de construction sont deux contrats distincts. Un contrat unique existe aussi, la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), dans laquelle le vendeur fournit le terrain et s'engage à construire. Service-Public distingue quatre contrats (comparatif : constructeur ou architecte) : le CCMI, la VEFA, le contrat de maîtrise d'œuvre (un professionnel conçoit et coordonne) et les contrats d'entreprise (un par entreprise).

Pour un projet de plus de 150 m² de surface de plancher, les plans doivent être établis par un architecte ; en dessous, c'est facultatif pour un particulier (Service-Public).

Permis de construire d'une maison : quels délais d'instruction ?

Un permis de construire est obligatoire pour construire un bâtiment de plus de 20 m². Pour une maison individuelle, le délai d'instruction de droit commun est de deux mois (article R. 423-23 du code de l'urbanisme). Les pièces à fournir sont détaillées dans le dossier de permis de construire d'une maison.

Le délai court à partir du dépôt d'un dossier complet. Si des pièces manquent, la mairie a un mois pour les réclamer et vous avez trois mois pour les fournir (Service-Public). Si le délai est modifié, elle vous indique le nouveau délai et ses motifs dans le mois suivant le dépôt (article R. 423-42). Sans réponse à la fin du délai, le permis est en principe tacitement accordé ; dans certains cas prévus par le code, le silence vaut refus, et la mairie doit alors vous le préciser.

Après la décision, trois délais comptent (Service-Public) :

• L'affichage : un panneau de plus de 80 cm doit rester visible sur le terrain pendant toute la durée du chantier.
• Les recours : deux mois, à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage. Le maire peut aussi retirer un permis qu'il juge illégal dans les trois mois de la décision.
• La validité : trois ans. Le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans ce délai ou s'ils sont interrompus plus d'un an. Il est prorogeable deux fois un an, sur demande déposée au moins deux mois avant l'échéance.

Permis de construire sur un terrain non viabilisé : est-ce possible ?

La loi ne l'interdit pas, mais elle pose une condition de desserte : si des travaux sur les réseaux publics d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires pour desservir le projet, le permis ne peut pas être accordé tant que l'autorité n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité ou quel concessionnaire ces travaux seront exécutés (article L. 111-11). Sans réseau public d'assainissement, un assainissement non collectif est possible : le SPANC contrôle la conception de l'installation lors de la demande de permis (Service-Public).

Qui raccorde et qui paie : voir la viabilisation d'un terrain. Au Clos des Cyprès, les lots seront livrés viabilisés et bornés ; la page des lots précise les réseaux.

CCMI : avec ou sans fourniture de plan, quelles garanties ?

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est obligatoire dans deux cas : le constructeur prend en charge la construction complète, ou il réalise au moins le gros œuvre, la mise hors d'eau et la mise hors d'air. Il ne permet pas de construire plus de deux logements, il est écrit et signé avant le début des travaux (Service-Public). Il existe en deux versions.

Dans les deux cas, Service-Public indique que le contrat comporte :

• un prix TTC forfaitaire et définitif, avec les conditions de révision si elles sont prévues ;
• un délai de réalisation des travaux et des pénalités de retard d'au moins 1/3 000 du prix par jour ;
• une notice descriptive, qui distingue ce qui est compris ou non dans le prix ;
• les attestations de garantie de livraison à votre nom, d'assurance responsabilité professionnelle et décennale du constructeur, et d'assurance dommages-ouvrage (comment ça marche) ;
• 10 jours calendaires pour vous rétracter, par lettre recommandée.

La garantie de remboursement protège les sommes versées avant l'ouverture du chantier. Le constructeur peut demander un dépôt de garantie, limité à 3 % du prix et bloqué sur un compte à votre nom. Sans dépôt, il peut demander deux paiements limités à 5 % chacun (à la signature, puis à la délivrance du permis), et une attestation de garantie de remboursement est alors annexée. Le contrat peut être signé sous conditions suspensives (acquisition du terrain, permis, prêts, assurance de dommages, garantie de livraison) ; aucun versement n'est possible avant leur réalisation.

CCMI : les points à vérifier avant de signer

Avant de signer, contrôlez ces points tirés des mentions obligatoires :

• les attestations sont jointes au contrat, dont la garantie de livraison à votre nom ;
• la notice descriptive indique le coût des travaux non compris dans le prix et à votre charge ;
• les conditions suspensives et la date limite de dépôt du permis sont précisées ;
• le calendrier de paiements respecte les plafonds ci-dessous.

Combien de temps pour construire une maison ?

Les textes ne fixent pas de durée de chantier. Ils fixent les délais autour du chantier : deux mois pour un certificat d'urbanisme opérationnel, deux mois ou plus d'instruction du permis, deux mois d'affichage continu pour faire courir le délai de recours, puis trois mois de contrôle de conformité à la fin. La durée des travaux est inscrite dans votre contrat : en CCMI, avec des pénalités de retard d'au moins 1/3 000 du prix par jour. Nous n'avons pas trouvé de moyenne officielle récente pour un chantier de maison : méfiez-vous d'une durée « moyenne » sans source.

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant le début des travaux (Service-Public). La déclaration d'ouverture de chantier est adressée à la mairie dès le début des travaux.

Réception, levée des réserves, DAACT : comment finir le chantier ?

Réception et levée des réserves

À la réception, vous examinez la maison avec le constructeur. Vous l'acceptez sans réserve si tout est conforme, avec réserves si vous repérez des désordres, des malfaçons ou des éléments non conformes au contrat. Un procès-verbal est rempli ce jour-là : c'est là que vous notez vos réserves. Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment assuré (architecte, contrôleur technique).

En CCMI, vous avez 8 jours calendaires après la réception et la remise des clés pour signaler des désordres apparents par lettre recommandée, ou payer le solde, qui représente au plus 5 % du prix. Si vous formulez des réserves, vous consignez cette somme auprès de la Caisse des dépôts ou d'un notaire, et vous la versez à la levée des réserves, quand les désordres sont réparés (Service-Public).

Garantie décennale et dommages-ouvrage

La réception ouvre trois garanties (Service-Public) : parfait achèvement pendant un an, bon fonctionnement pendant deux ans, décennale pendant dix ans. La décennale est celle des constructeurs et entreprises. L'assurance dommages-ouvrage est différente : c'est vous, maître d'ouvrage, qui la souscrivez avant le chantier, pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou l'empêchent d'être utilisé normalement.

DAACT : la déclaration de fin de travaux

À la fin des travaux, vous déposez la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) à la mairie. La mairie a trois mois pour contester la conformité, cinq mois dans certains secteurs protégés ou à risques. Vous pouvez demander une attestation de non-contestation. Sans contestation dans le délai, les travaux sont considérés comme achevés et conformes (Service-Public).

Reste la déclaration de la construction aux impôts, au plus tard 90 jours après l'achèvement des travaux, depuis votre espace en ligne des Finances publiques, rubrique « Biens immobiliers ».

Questions fréquentes