Étude de sol d'un terrain à bâtir : G1, G2, obligatoire ?

L'étude de sol d'un terrain à bâtir n'est obligatoire que dans les zones d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Le vendeur fournit alors une étude préalable (G1) ; le maître d'ouvrage fait ensuite adapter la maison au sol, par une étude de conception (G2) ou par des règles par défaut. À Gardanne, vérifiez l'exposition de chaque terrain, y compris des huit terrains libres de constructeur de Biver.

Les règles citées sont celles en vigueur au 09/10/2026. Cet article est une information générale, pas un conseil juridique : pour votre dossier, le notaire reste l'interlocuteur.

L'étude de sol d'un terrain à bâtir est-elle obligatoire ?

Elle l'est depuis le 1er octobre 2020, mais seulement dans certaines zones. La loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 68) vise un risque précis : le retrait-gonflement des argiles. Ses règles figurent aujourd'hui aux articles L. 132-4 à L. 132-9 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Elles s'appliquent dans les zones d'exposition moyenne ou forte, cartographiées sur Géorisques (arrêté du 22 juillet 2020).

« Constructible ». Le texte vise le terrain non bâti que les règles d'urbanisme permettent de construire ; le certificat d'urbanisme le confirme par écrit. Il écarte les secteurs où ces règles n'autorisent pas de maison individuelle. Selon une réponse ministérielle publiée le 2 juin 2026 (question écrite n° 11077), l'usage que l'acheteur annonce n'y change rien : seule l'interdiction expresse des maisons individuelles par le document d'urbanisme dispense de l'étude. Sont aussi dispensés les travaux qui n'affectent ni les fondations, ni la structure, ni les eaux, ni les échanges thermiques, et les extensions de moins de 20 m² désolidarisées du bâtiment (art. R. 132-7).

Nouvelle carte. L'arrêté du 9 janvier 2026 (Journal officiel du 31 janvier) a remplacé la carte de 2020 : les zones d'exposition moyenne ou forte couvrent désormais 55 % du territoire hexagonal, contre 48 % auparavant. Elle s'applique aux promesses et actes de vente de terrains non bâtis constructibles et aux contrats de construction conclus à compter du 1er juillet 2026.

Retrait-gonflement des argiles : que risque une maison sur un terrain argileux ?

Un sol argileux se rétracte quand il sèche et gonfle quand il s'humidifie. Sous une maison, ces mouvements sont inégaux : ce sont des mouvements de terrain différentiels, qui sollicitent les fondations et fissurent les murs, jusqu'à rendre la maison inhabitable dans les cas les plus graves. Les arbres proches et les eaux de pluie ou d'assainissement mal captées aggravent le phénomène (ministère de la Transition écologique).

Ces désordres s'évitent par la conception : c'est l'objet de la loi ELAN. La carte de Géorisques classe les sols en exposition faible, moyenne ou forte d'après des critères physiques (composition, minéraux de l'argile, comportement géotechnique) ; elle ne dit rien de précis sur votre parcelle. L'étude préalable comprend, elle, une enquête documentaire, une visite du site et, en cas d'incertitude, des sondages. Elle peut conclure à l'absence de risque : le constructeur n'est alors plus tenu par l'obligation (art. L. 132-7).

Étude de sol G1, G2, G3 : que couvre chaque mission ?

Les missions viennent de la norme NF P 94-500 (version de novembre 2013, citée par l'arrêté du 22 juillet 2020). AFNOR prépare une révision, dont la publication est annoncée pour 2027. Chaque mission se découpe en phases.

Les missions G1, G2 et G4 sont commandées pour le compte du maître d'ouvrage, la G3 pour le compte de l'entreprise (guide de Syntec-Ingénierie sur la norme). Elles s'enchaînent : une G2 ne se réalise qu'après une G1, et la G1 ne dimensionne rien (ni taux de travail du sol, ni fondation).

La loi ne vise que deux missions. L'arrêté du 22 juillet 2020 reconnaît une présomption de conformité à une G1 (étude de site et principes généraux) et à une G2 (avant-projet et projet) conformes à la norme. Pour une G2, demandez donc au minimum ces deux phases. La G3 et la G4 relèvent du chantier : l'arrêté ne les vise pas.

Étude de sol : qui commande, qui paie, quel prix ?

La G1 est à la charge du vendeur. Il la fait réaliser et l'annexe à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte. Elle reste annexée au titre de propriété, suit les ventes successives et est valable 30 ans tant que le sol n'a pas été remanié (art. L. 132-5 et R. 132-6). Pour un terrain divisé en lots, une étude unique peut être jointe au titre de chaque lot si les lots y sont clairement identifiés (ministère).

La G2 est à la charge du maître d'ouvrage, c'est-à-dire de vous sur un terrain libre de constructeur. Elle ne vaut que pour le projet étudié (art. R. 132-6). Vous pouvez la fournir, ou la faire réaliser par le constructeur avec votre accord (art. L. 132-7). Avec un contrat de construction de maison individuelle, le contrat précise les travaux d'adaptation au sol rendus nécessaires : faites écrire avant de signer qui commande la G2 et qui la paie.

Quel prix ? Nous ne donnons aucun montant : nous n'avons trouvé aucune source officielle datée qui en fournisse, et les chiffres qui circulent sur Internet ne sont pas sourcés. Les sondages et essais se chiffrent à part des missions d'ingénierie, sur la base d'un bordereau de prix et de quantités ajustées au fil des phases (guide de Syntec-Ingénierie). Demandez donc un devis qui les distingue et qui précise les phases comprises (AVP, PRO), puis comparez à missions égales. Replacez ce poste dans le budget d'un terrain et d'une maison près d'Aix et de Gardanne.

Comment savoir si un terrain à Gardanne est en zone argileuse ?

Trois vérifications, toutes gratuites :

1. Ouvrez ERRIAL, l'état des risques officiel de Géorisques, et saisissez l'adresse ou la parcelle : le résultat indique l'exposition au retrait-gonflement (faible, moyenne ou forte).
2. Ou affichez la couche « argiles » des cartes interactives de Géorisques.
3. Relisez l'état des risques annexé à la promesse de vente (code de l'environnement, art. L. 125-5), puis le plan de prévention des risques de la commune, s'il existe.

Ce que dit Géorisques pour Gardanne. Pour la commune, la base GASPAR recense notamment le feu de forêt, le séisme et des mouvements de terrain, dont la rubrique « tassements différentiels », celle du retrait-gonflement des argiles. Elle liste sept arrêtés de catastrophe naturelle « sécheresse » entre 1989 et 2022. Nous avons aussi interrogé la carte d'exposition en 191 points répartis sur la commune, le 09/10/2026 : exposition forte en 181 points, moyenne en 9, un point sans réponse. Ce relevé décrit la commune, pas un terrain : seule l'adresse ou la parcelle compte. Pour le Clos des Cyprès, l'aménageur communique les informations de chaque lot lors de notre échange.

Le plan de prévention de Gardanne. La commune a un plan de prévention des risques (PPR) « retrait-gonflement des argiles », prescrit le 29 janvier 2016 et approuvé le 27 février 2017. Il couvre tout son territoire et distingue une zone B1 (fortement exposée) et une zone B2 (faiblement à moyennement exposée). Son règlement s'ajoute à celui du plan local d'urbanisme. Pour une maison individuelle, il impose soit une série d'études géotechniques, soit des règles forfaitaires :

• fondations d'au moins 1,20 m en B1 et 0,80 m en B2, sauf sol dur non argileux plus haut ;
• sous-sol partiel interdit, sauf joint de rupture ;
• arbres plantés à une distance au moins égale à leur hauteur adulte, ou écran anti-racines de 2 m ;
• piscine à au moins 5 m de tout bâtiment (10 m conseillés).

Si ces mesures ne peuvent pas s'appliquer, l'étude devient obligatoire. Le règlement ne s'applique pas lorsque l'absence d'argile sur toute la parcelle est démontrée par sondage (G1, étude de site). Son non-respect est puni des peines de l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme et permet aux assureurs de déroger à certaines règles d'indemnisation. La carte de zonage se télécharge sur la page de la préfecture consacrée à Gardanne.

Pour les autres contrôles (PLUi, servitudes, réseaux), lisez ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un terrain constructible à Gardanne. Les huit terrains à bâtir de Biver ont leur propre page.

Que change l'étude de sol pour les fondations de votre maison ?

La G2 fixe, pour votre projet, les prescriptions constructives adaptées au sol : type et profondeur des fondations, structure, gestion des eaux, abords (art. R. 132-5). Sans étude, le constructeur applique les techniques particulières fixées par arrêté. Elles visent trois objectifs : limiter les déformations de la maison, limiter les variations d'eau dans le sol près d'elle (pluie, ruissellement, végétation) et limiter les échanges thermiques avec le terrain (art. R. 132-8). Concrètement : fondations armées d'au moins 1,20 m en exposition forte et 0,80 m en exposition moyenne, chaînages, abords étanches, canalisations souples.

Une étude a un coût, mais elle peut alléger ces mesures : selon le règlement du PPR de Gardanne, elle peut les réduire fortement, voire les supprimer si l'argile est très peu présente ou absente.

Terrain en pente. La G1 ne suffit pas : la pente ajoute la stabilité du versant et des niveaux de fondation différents. Le PPR de Gardanne demande d'ailleurs des fondations plus profondes à l'aval qu'à l'amont. Le détail (terrassement, soutènements, eaux) se trouve dans l'article sur construire sur un terrain en pente en Provence.

Étude de sol terrain à bâtir : que demander avant de signer ?

Avant la promesse de vente, demandez :

1. L'exposition du terrain, lue sur Géorisques et dans l'état des risques annexé.
2. La G1, si l'exposition est moyenne ou forte : annexée à la promesse, avec le terrain ou le lot clairement identifié.
3. Sa date et les travaux de terrassement faits depuis : elle est valable 30 ans sans remaniement du sol.
4. Le plan de prévention des risques de la commune et la zone du terrain.
5. Pour la G2 : les phases chiffrées, le bureau d'études et la personne qui la commande.
6. La mention de l'étude dans le contrat de construction, qui doit préciser que le constructeur en a reçu un exemplaire (art. L. 132-6).

La place de l'étude dans la suite du projet est détaillée dans construire sa maison : les étapes, du terrain aux clés.

Questions fréquentes