Frais de notaire d'un terrain à bâtir en 2026 : le détail

Les frais de notaire d'un terrain à bâtir sont surtout des impôts, et leur taux dépend du vendeur. Acheté à un particulier, le terrain supporte les droits de mutation au taux plein (6,32 % environ dans les Bouches-du-Rhône). Acheté à un professionnel qui facture la TVA sur le prix total, ces droits tombent à 0,715 %. Pour un terrain à bâtir à Biver, le notaire confirme le régime avant la promesse.

De quoi se composent les frais de notaire d'un terrain à bâtir ?

L'expression « frais de notaire » est commode, mais inexacte. Selon Notaires de France, les droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités forment la plus grande part de la somme versée au notaire : jusqu'aux quatre cinquièmes dans une vente immobilière. Le reste rémunère le notaire et rembourse ses avances.

Le barème des émoluments est le même chez tous les notaires. Le notaire peut, sous conditions, accorder une remise sur ses émoluments. Les droits de mutation sont des impôts : ils ne relèvent pas du notaire. Avant tout engagement, demandez un devis écrit détaillé ou un état prévisionnel : le notaire doit vous remettre ensuite un document précisant chaque montant.

Frais de notaire d'un terrain nu ou constructible : quelle différence ?

Un « terrain nu » est un terrain non bâti. Pour l'administration fiscale, un « terrain constructible » et un « terrain à bâtir » sont la même chose : tout terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées par un plan local d'urbanisme, un document qui en tient lieu, une carte communale ou l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme. L'intention de l'acheteur et l'usage réel du terrain n'y changent rien.

Un terrain nu constructible suit donc les mêmes règles de frais qu'un terrain à bâtir. Un terrain nu non constructible, par exemple agricole ou naturel, n'est pas un terrain à bâtir : le régime de TVA décrit plus bas ne le concerne pas, et le notaire en chiffre les frais au cas par cas.

Le caractère « libre de constructeur » d'un terrain ne change pas non plus la fiscalité. Il concerne seulement votre liberté de choisir l'architecte ou le constructeur : voir ce qu'est un terrain libre de constructeur. Ce qui compte pour les frais, c'est la qualité du vendeur et son régime de TVA.

Frais de notaire terrain à bâtir : quel taux appliquer en 2026 ?

Tout dépend de qui vend, et, si c'est un professionnel, de la façon dont il a lui-même acquis le terrain.

La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % s'ajoute dans les trois cas. Les repères de 7 à 8 % et de 2 à 3 % viennent de Notaires de France : ils sont indicatifs, et seul l'état de frais du notaire fait foi.

Pourquoi 6,32 % et non 5,81 % ?

Jusqu'au 31 mars 2025, le taux départemental était plafonné à 4,50 %, soit 5,81 % de droits au total. La loi de finances pour 2025 permet aux départements de le porter à 5 % pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, et la plupart l'ont fait. Les Bouches-du-Rhône ont voté ce relèvement : le taux plein y atteint 6,3185 %, que l'on arrondit à 6,32 %. Le notaire vous indique le taux applicable à votre acte.

Le relèvement ne s'applique pas lorsque le bien acquis est une première propriété destinée à devenir la résidence principale de l'acquéreur (BOFiP). Demandez au notaire si votre achat de terrain pour y construire entre dans ce cas.

Terrain vendu par un professionnel : TVA sur le prix total ou sur la marge ?

Les ventes de terrains à bâtir par un professionnel assujetti à la TVA (promoteur, marchand de biens ou aménageur, par exemple) sont soumises de plein droit à la TVA, que l'acheteur soit un particulier ou non. Deux cas se présentent, selon Notaires de France.

• TVA sur le prix total : le vendeur a lui-même acheté le terrain à un assujetti. La TVA de 20 % porte sur tout le prix, et les droits tombent à 0,715 %.
• TVA sur la marge : le vendeur a acheté le terrain à un non-assujetti, par exemple un particulier. La TVA ne porte que sur la différence entre le prix de revente et le prix d'achat, et les droits de mutation restent au taux plein.

Le régime découle de l'historique du terrain, pas d'un choix de l'acheteur. Demandez si le prix annoncé comprend la TVA. Pour chaque lot du Clos des Cyprès, le régime fiscal vous est communiqué lors de notre échange, puis confirmé par le notaire avant la promesse.

Un exemple de calcul, avec un montant fictif

Pour montrer la méthode, prenons une base de 100 000 €, choisie au hasard et sans aucun lien avec un lot du Clos des Cyprès. Les droits s'appliquent à ce montant (hors TVA si elle est facturée sur le prix total).

Les émoluments se calculent tranche par tranche : 251,55 € sur les 6 500 premiers euros, 167,58 € sur la tranche suivante, 457,52 € jusqu'à 60 000 €, puis 319,60 € sur les 40 000 € restants. Il faut encore ajouter la TVA sur les émoluments, les émoluments de formalités et les débours.

Achat d'un terrain : qui paie les frais de notaire ?

Les frais d'actes sont à la charge de l'acquéreur, selon l'article 1593 du code civil. Le vendeur et l'acheteur peuvent en décider autrement, ce qui reste exceptionnel : Notaires de France cite des ventes « contrat en main », surtout dans des programmes de promoteurs. Si une telle clause existe, elle figure dans l'avant-contrat et dans l'acte.

Un autre poste peut s'ajouter dans une vente par agence : les honoraires du professionnel chargé de la vente. L'acte doit préciser leur montant et qui les paie. Le Clos des Cyprès est vendu directement par l'aménageur PONTHIEU DH, sans frais d'agence.

La vente d'un terrain à bâtir passe obligatoirement par un notaire. Vous choisissez le vôtre : si le vendeur en a un autre, le montant total des frais reste le même et se partage entre les deux notaires. Le notaire vérifie la situation juridique du bien, les règles d'urbanisme applicables (par un certificat d'urbanisme) et les droits de préemption. Les étapes d'ensemble sont détaillées dans notre guide pour acheter un terrain en lotissement à Gardanne.

Achat d'un terrain : qui paie le bornage, la viabilisation et les diagnostics ?

Ces postes ne sont pas des frais de notaire, mais ils pèsent sur le budget. Voici qui s'en charge en principe.

Pour le bornage, la loi n'impose pas de payeur unique à la vente. Hors lotissement, il n'est pas automatiquement obligatoire : la promesse et l'acte d'un terrain destiné à une habitation doivent seulement indiquer si le descriptif en résulte. Dans un lotissement, la mention du bornage est obligatoire. Quel que soit le terrain, demandez que la promesse précise ce que le prix comprend.

Les frais de notaire ne comprennent pas non plus la taxe d'aménagement, l'étude de sol propre à votre maison, les assurances ni le coût de la construction. Pour l'ensemble du projet, voir notre budget pour construire une maison près d'Aix-en-Provence et, pour la suite, les étapes du terrain aux clés.

Quand les frais de notaire d'un terrain sont-ils réglés ?

Les frais d'acquisition sont dus à la signature de l'acte de vente. Voici le déroulé habituel.

1. À l'avant-contrat. Les frais d'acquisition ne sont pas encore réglés. Selon la promesse, une indemnité d'immobilisation peut être versée ; elle est déduite du prix de vente. Si le notaire rédige une promesse authentique, sa rémunération relève d'honoraires librement convenus : demandez-la dans votre devis.
2. Avant la signature. Demandez au notaire un devis écrit détaillé ou un état prévisionnel du coût de l'opération, puis vérifiez-le ligne à ligne.
3. Le jour de la signature de l'acte de vente. L'acheteur paie l'intégralité du prix et des frais de notaire. Au-delà de 3 000 €, le paiement se fait obligatoirement par virement bancaire pour un acte soumis à la publicité foncière.
4. Après la signature. Le notaire publie l'acte au service de publicité foncière. S'il reste des fonds à votre crédit, il vous les restitue avec l'état détaillé des frais ; sinon, il vous demande un complément. Votre titre de propriété vous parvient environ six mois après la signature.

Pour le Clos des Cyprès, la réservation d'un lot se fait par promesse unilatérale de vente signée avec votre notaire. L'acte authentique est signé à la livraison des terrains, prévue en mars 2027 sous réserve de l'avancement du chantier.

Questions fréquentes