Règlement de lotissement, cahier des charges, PLUi : guide

Le règlement de lotissement fixe des règles de construction propres à un lotissement : implantation, hauteur, aspect, clôtures, plantations. Il se distingue du cahier des charges, un contrat entre les propriétaires de lots (les colotis), et du PLUi, le document d'urbanisme de tout le territoire. Les trois s'additionnent : le règlement devient caduc dix ans après l'autorisation du lotissement si un PLU le couvre, le cahier des charges continue de lier les colotis. Ce guide vaut pour tout lotissement, dont les huit lots libres de constructeur du Clos des Cyprès, à Biver.

Règles en vigueur au 14/10/2026. Information générale, pas un conseil juridique : le notaire reste l'interlocuteur pour votre dossier.

Règlement de lotissement, cahier des charges et PLUi : quelle différence ?

Un acheteur en lotissement croise trois documents, qui n'ont ni la même force ni la même durée de vie.

Qui contrôle quoi ? La mairie vérifie le PLUi et, tant qu'il s'applique, le règlement. Selon le ministère (réponse à la question écrite n° 18752, publiée le 9 juillet 2019), les cahiers des charges ne sont pas pris en compte pour délivrer les permis de construire, mais restent opposables entre colotis comme contrats de droit privé. Un permis accordé ne vous protège donc pas d'une clause du cahier.

Quelle règle l'emporte ? Entre le règlement de lotissement et le PLU, comme avec le cahier des charges, aucun document ne remplace les autres : votre projet doit respecter chacun d'eux, et la règle la plus stricte s'impose en pratique. Selon les notaires, les clauses du cahier s'imposent quelle que soit leur ancienneté, même si le règlement autorise autre chose.

Qu'est-ce qu'un règlement de lotissement et que peut-il contenir ?

C'est un document facultatif : le lotisseur n'est pas tenu d'en prévoir un (notaires de la Gironde). Quand il existe, il peut imposer des règles plus sévères que le PLU, sans l'assouplir : implantation des constructions, hauteur, aspect extérieur (par exemple les couleurs de façade), clôtures, plantations. Il s'impose à la mairie lors de l'examen du permis de construire.

Le lotisseur doit vous communiquer le permis d'aménager et, s'il y a lieu, le cahier des charges avant la signature, puis les remettre à la promesse ou à l'acte (art. L. 442-7).

Une garantie protège l'acheteur : pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement, le permis de construire ne peut être refusé sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis le permis d'aménager, sauf modification des documents du lotissement (art. L. 442-14). Le certificat d'urbanisme précise les règles applicables à votre lot.

Qu'est-ce qu'un cahier des charges de lotissement ?

Le cahier des charges est un contrat qui lie les colotis, c'est-à-dire les propriétaires des lots d'un même lotissement. Selon l'article 1103 du code civil, qui reprend l'ancien article 1134, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Le cahier fixe les conditions de vente des lots (art. L. 442-7) et organise la vie du lotissement : servitudes réciproques, entretien des espaces communs et, souvent, restrictions sur le nombre de constructions par lot, le type de bâtiments ou les clôtures (notaires de la Gironde).

• Un voisin peut agir. Selon l'étude notariale Fourez, chaque coloti peut demander en justice le respect du cahier sans prouver de préjudice personnel, tout comme l'ASL. Le juge peut ordonner la mise en conformité ou la démolition, accorder des dommages et intérêts et fixer une astreinte.
• Il ne s'éteint pas à dix ans. La caducité du règlement ne remet pas en cause les rapports entre colotis (art. L. 442-9, dernier alinéa).
• Il suit le lot : en revendant, vous transmettez les mêmes obligations.

Que devient le règlement de lotissement après 10 ans ?

Selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme (version en vigueur depuis le 28 novembre 2025), les règles d'urbanisme des documents du lotissement « deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ». Sont visés le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé, ou ses clauses de nature réglementaire s'il ne l'a pas été.

1. La caducité vise les règles d'urbanisme, pas le contrat. Elle ne remet pas en cause « les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ». Après dix ans, la mairie instruit selon le PLUi seul ; un voisin peut continuer d'invoquer le cahier.
2. Il n'y a plus de demande de maintien. Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, les colotis pouvaient demander le maintien des règles. Le texte à jour ne le prévoit plus : son deuxième alinéa indique que les règles dont une majorité de colotis avait demandé le maintien ont cessé de s'appliquer dès l'entrée en vigueur de cette loi. Des pages anciennes l'évoquent encore : méfiez-vous.
3. Le point de départ est la date de l'autorisation : pour un permis d'aménager, celle de l'arrêté, que le notaire peut confirmer.

À Gardanne, la condition « couvert par un PLU » est remplie : le PLUi du Pays d'Aix, approuvé le 5 décembre 2024, est opposable depuis le 19 décembre 2024 (ville de Gardanne).

Comment modifier le règlement ou le cahier des charges d'un lotissement ?

Tout dépend de la clause : l'article L. 442-10 ouvre une procédure aux colotis, les clauses purement contractuelles relèvent du droit des contrats.

Pendant cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification de l'article L. 442-10 exige l'absence d'opposition du lotisseur, s'il possède encore un lot constructible. Avant la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, la majorité était plus lourde : la moitié des propriétaires détenant les deux tiers de la superficie, ou l'inverse (ANIL, Cerema).

Qu'est-ce qu'une ASL de lotissement et qui gère les parties communes ?

Une association syndicale libre (ASL) réunit les colotis pour gérer ce qui est commun : voies, espaces verts, réseaux, parfois jusqu'à leur intégration par la commune (notaires de la Gironde). Elle n'existe que si elle a été constituée, par consentement unanime des propriétaires intéressés constaté par écrit (ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, art. 7). Avant d'acheter :

• les statuts de l'ASL figurent parmi les annexes de la promesse (Service-Public) ;
• en achetant un lot, vous en devenez membre : les colotis le sont automatiquement (notaires de la Gironde), et les droits et obligations suivent les immeubles « en quelque main qu'ils passent » (ordonnance, art. 3) ;
• les créances de l'association contre un membre sont garanties par une hypothèque légale sur ses immeubles du périmètre (art. 6) ;
• le montant des cotisations dépend de chaque lotissement : nous n'en donnons aucun. Demandez les statuts, le budget et l'état des voies communes.

Que vérifier avant de signer la promesse de vente ?

Service-Public cite, parmi les annexes de la promesse, le règlement du lotissement, les statuts de l'ASL, l'état des risques et, en zone argileuse, l'étude de sol. Relisez :

1. L'arrêté du permis d'aménager et ses modificatifs : sa date est le point de départ des dix ans.
2. Le règlement, s'il existe.
3. Le cahier des charges, s'il existe : nombre de logements, clôtures, division du lot, parties communes.
4. Les statuts de l'ASL, s'il y en a une : périmètre, cotisations, entretien.
5. Le PLUi : la zone de la parcelle, à comparer avec les documents du lotissement.
6. Le certificat de surface constructible, si le lotisseur a réparti la surface de plancher entre les lots (Service-Public).
7. L'état des risques et l'étude de sol : voir l'étude de sol d'un terrain à bâtir.
8. Le bornage : le vendeur doit livrer un lot délimité par un acte de bornage (Service-Public). Voir le bornage par un géomètre.

Faites lister dans la promesse les documents annexés, puis relire l'ensemble par le notaire. Voir la promesse de vente en lotissement et le guide pour acheter en lotissement à Gardanne.

Où trouver le PLUi et le dossier du permis d'aménager ?

• Le PLUi : le Géoportail de l'urbanisme est le portail national officiel. Repérez la parcelle, relevez sa zone et lisez le règlement écrit. La page de la ville de Gardanne renvoie aussi vers les documents de la Métropole. Voir ce qu'il faut contrôler avant d'acheter à Gardanne.
• Le dossier du permis d'aménager : toute publicité postérieure au permis doit indiquer que le dossier peut être consulté à la mairie (art. L. 442-6). À Gardanne, il se consulte au service urbanisme, bâtiment Saint-Roch, avenue de Nice.
• Le règlement, le cahier des charges et les statuts de l'ASL : demandez-les au lotisseur et au notaire. Pour un lot du Clos des Cyprès, ils vous sont présentés lors de notre échange téléphonique.

Pourquoi demander le règlement avant de signer son contrat de construction ?

Le règlement et le cahier des charges déterminent ce que votre maison peut être : implantation, hauteur, aspect, clôtures, plantations, parfois nombre de logements. Un constructeur ou un architecte qui dessine avant de les avoir lus peut devoir refaire ses plans. Sur un terrain libre de constructeur, le choix du professionnel vous appartient : c'est à vous de lui transmettre les documents. Avant de signer :

• remettez-lui le règlement, le cahier des charges et les règles du PLUi pour la zone du lot ;
• demandez-lui de confirmer par écrit que son projet les respecte ;
• vérifiez que la promesse contient une condition suspensive de permis de construire ;
• pensez aux obligations du jardin, comme le débroussaillement en Provence.

Voir aussi construire sa maison : les étapes, le budget terrain et maison et le financement de l'achat.

Et pour un lot au Clos des Cyprès, à Biver ?

Le Clos des Cyprès réunit huit terrains libres de constructeur, de 500 à 1 133 m², livrés viabilisés. Le permis d'aménager PA 013 041 22 K0001 est délivré ; son dossier se consulte à la mairie de Gardanne. Livraison prévue en mars 2027, sous réserve de l'avancement du chantier ; acte authentique à la livraison.

Le règlement de lotissement, l'état des risques et les études techniques vous sont présentés lors de notre échange téléphonique, comme le plan, la disponibilité et le prix des lots. Posez-y les questions de cet article : quels documents seront annexés à la promesse, existe-t-il un cahier des charges, une association syndicale ? Voir aussi terrain à bâtir à Gardanne.

Questions fréquentes